Invertir en Yucatán
¿Puedo rentar, vender o heredar mi terreno si lo compro con fideicomiso?
Comprar con fideicomiso no te quita derechos sobre tu propiedad. Te explicamos qué puedes hacer con ella, qué dice la ley y qué conviene dejar claro en tu contrato.
En 30 segundos
- Con un fideicomiso tienes el uso y aprovechamiento del inmueble. La ley incluye expresamente los frutos y rendimientos, así que puedes rentarlo.
- Puedes construir tu casa, respetando el reglamento del desarrollo y las licencias del municipio.
- Puedes vender: el banco, con tus instrucciones, transmite el inmueble o tus derechos a quien compre.
- Para heredar, designas fideicomisarios sustitutos en el contrato. El fideicomiso dura hasta 50 años y se puede prorrogar.
Sí: con un fideicomiso en zona restringida puedes construir, rentar, vender y heredar tu propiedad. El banco es el titular legal, pero tú tienes el uso y aprovechamiento del inmueble y el banco actúa con tus instrucciones. Aquí te explicamos qué permite la ley en cada caso y cómo aplica en nuestros desarrollos.
Lo que dice la ley
La Ley de Inversión Extranjera define, en su artículo 12, qué incluye el uso y aprovechamiento de un inmueble en zona restringida:
El uso o goce del inmueble, «incluyendo en su caso, la obtención de frutos, productos y, en general, cualquier rendimiento que resulte de la operación y explotación lucrativa, a través de terceros o de la institución fiduciaria».
En palabras simples: puedes usarlo, vivirlo y ganar dinero con él, por ejemplo rentándolo.
| ¿Puedo...? | Respuesta | Cómo |
|---|---|---|
| Vivir o pasar temporadas | Sí | Es tu derecho de uso y goce |
| Construir mi casa | Sí | Con el reglamento del desarrollo y las licencias del municipio |
| Rentar | Sí | Directamente o a través de un administrador |
| Vender | Sí | El banco transmite el inmueble o tus derechos, con tus instrucciones |
| Heredar | Sí | A través de los fideicomisarios sustitutos |
| Usarlo por más de 50 años | Sí | Prorrogando el fideicomiso |
Construir tu casa
Comprar un terreno con fideicomiso no te impide construir. Igual que cualquier propietario, debes respetar:
- El reglamento del desarrollo: alturas, colindancias, materiales.
- Las licencias de construcción del municipio.
En desarrollos como Mareta o Puerto Telchac, pide el reglamento de la privada antes de diseñar tu casa.
Rentar tu propiedad
Si solo usarás tu casa en temporada, puedes rentarla el resto del año. La ley lo permite expresamente, como vimos arriba.
En nuestros desarrollos de la costa eso tiene un plus. En Puerto Telchac, Mareta, San Roque y Hacienda San Eduardo, si rentas tu propiedad, tu inquilino también tiene acceso a Playaviva Beach Club, el club de playa que ya está en operación en Telchac Puerto.
Vender
Si un día decides vender, el banco fiduciario actúa con tus instrucciones. Hay dos caminos posibles:
- El banco transmite el inmueble a quien compre, por ejemplo si es mexicano.
- Le cedes tus derechos de fideicomisario a otro comprador extranjero.
El notario te indica cuál conviene según quién compra.
Heredar: los fideicomisarios sustitutos
Al firmar el fideicomiso designas a tus fideicomisarios sustitutos: las personas que recibirán tus derechos si llegas a faltar, por ejemplo tu pareja o tus hijos. Cada uno entrega identificación y comprobante de domicilio. La lista está en requisitos del fideicomiso en zona restringida.
¿Y cuando se cumplan los 50 años?
El fideicomiso dura hasta 50 años y se puede prorrogar cuando lo pidas, según el artículo 13 de la Ley de Inversión Extranjera. Si solicitas la prórroga, el fideicomiso continúa.
Lo que el banco hace y lo que no
| El banco fiduciario | |
|---|---|
| Sí | Queda como titular, tramita el permiso de la SRE y actúa con tus instrucciones |
| No | Usa, renta ni vende tu propiedad por su cuenta |
¿Dónde aplica?
En todos nuestros desarrollos, porque están dentro de la zona restringida: Puerto Telchac, Mareta, San Roque, Hacienda San Eduardo, Santa Clara Ecovillage, Custó y Distrito Conkal. Te lo explicamos con un mapa en fideicomiso en zona restringida: guía para extranjeros.
Preguntas frecuentes
¿Puedo rentar una propiedad que tengo en fideicomiso?
Sí. El artículo 12 de la Ley de Inversión Extranjera incluye en el uso y aprovechamiento la obtención de frutos y de cualquier rendimiento de la explotación del inmueble, a través de terceros o del banco fiduciario.
¿Puedo vender si tengo mi terreno en fideicomiso?
Sí. El banco fiduciario actúa con tus instrucciones. Puede transmitir el inmueble a tu comprador o cederle tus derechos de fideicomisario. El notario te indica qué vía conviene según quién compra.
¿Qué pasa con el fideicomiso si fallezco?
Tus derechos pasan a los fideicomisarios sustitutos que designaste en el contrato. Conviene mantener esa designación actualizada.
¿Qué pasa cuando se cumplen los 50 años?
El fideicomiso se puede prorrogar a solicitud del interesado, según el artículo 13 de la Ley de Inversión Extranjera.
¿Pago impuestos si rento mi propiedad?
Sí. Las rentas generan impuestos en México, y si no eres residente el cálculo es distinto. Antes de rentar, habla con un contador de México y uno de tu país.
Fuentes y notas
- Ley de Inversión Extranjera, artículos 11 a 14 (última reforma DOF 27-05-2024)
- Presentación «Restricted Zone Trust» y presentación comercial de Fideicomiso de Zona Restringida de una institución fiduciaria, 2026.
- Páginas oficiales de Puerto Telchac y Playaviva en este sitio (beneficios de Playaviva para propietarios e inquilinos), octubre de 2026.
Información general con fines informativos; no es asesoría financiera, legal ni fiscal. Precios, superficies y condiciones vigentes a la fecha de actualización y sujetos a cambio: confírmalos con un asesor y en tu contrato. Las cifras de plusvalía son históricas y las de rendimiento son estimaciones; ninguna es una promesa.
