Guías de compra
Fideicomiso en zona restringida: cómo un extranjero puede comprar en la costa de Yucatán
Si no tienes nacionalidad mexicana, sí puedes comprar en la costa de Yucatán. La ley pide hacerlo con un fideicomiso bancario. Te explicamos cómo funciona en cada uno de nuestros desarrollos.
En 30 segundos
- Los extranjeros no pueden ser dueños directos de inmuebles a menos de 50 km de la costa o 100 km de la frontera. Ahí la ley permite comprar mediante un fideicomiso bancario.
- Un banco mexicano queda como titular y tú, como fideicomisario, tienes el uso y aprovechamiento del inmueble, incluso para rentarlo.
- El fideicomiso dura hasta 50 años y se puede prorrogar cuando lo pidas.
- Todos nuestros desarrollos están dentro de la zona restringida. Si tienes nacionalidad mexicana por nacimiento, aunque tengas otra, no necesitas fideicomiso.
Sí, si no tienes nacionalidad mexicana puedes comprar en nuestros desarrollos de la costa de Yucatán. Como están dentro de la zona restringida, la ley pide hacerlo con un fideicomiso bancario. Un banco mexicano queda como titular y tú, como beneficiario, tienes el uso y aprovechamiento del inmueble, incluso para rentarlo, por hasta 50 años renovables. Aquí te explicamos cómo funciona.
¿Qué es la zona restringida?
La Constitución, en su artículo 27, llama zona restringida a la franja de 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km a lo largo de las playas. En esa franja, los extranjeros no pueden ser dueños directos de inmuebles; pueden tener su uso y aprovechamiento mediante un fideicomiso.
En Yucatán, la franja de 50 km cubre toda la costa norte y buena parte de Mérida y de su zona metropolitana.
Nuestros desarrollos y la zona restringida
Todos están a menos de 50 km de la costa, así que un comprador extranjero los adquiere mediante fideicomiso:
| Desarrollo | Ubicación | ¿Zona restringida? |
|---|---|---|
| Puerto Telchac | A 2 minutos de Telchac Puerto | Sí |
| Mareta | A 240 m del mar, en Telchac Puerto | Sí |
| San Roque | A 10 minutos de Telchac Puerto | Sí |
| Hacienda San Eduardo | Dzemul, a 12 minutos de Telchac Puerto | Sí |
| Santa Clara Ecovillage | A 2 minutos de la playa de Santa Clara | Sí |
| Custó | Frente al mar, en Santa Clara | Sí |
| Distrito Conkal | Conkal, al norte de Mérida | Sí |
La distancia exacta de cada predio la confirma el notario cuando se tramita el permiso.
¿Qué es un fideicomiso de zona restringida?
Es un contrato con el que el inmueble se pone a nombre de un banco mexicano, que actúa como fiduciario. El banco es el titular legal, pero tú tienes los derechos de uso y aprovechamiento, como si fuera tuyo.
En el contrato intervienen cuatro partes:
| Parte | Quién es | Qué hace |
|---|---|---|
| Fideicomitente | El vendedor; en nuestros proyectos, el desarrollador | Aporta el inmueble al fideicomiso |
| Fiduciario | Un banco mexicano autorizado | Queda como titular y cumple tus instrucciones |
| Fideicomisario | Tú, el comprador extranjero | Tiene el uso y aprovechamiento del inmueble |
| Fideicomisarios sustitutos | Las personas que tú designes | Reciben tus derechos si llegas a faltar |
¿Cómo se hace? Los pasos
- Permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE). Lo solicita el banco. La ley da a la SRE cinco días hábiles para resolver en sus oficinas centrales, o treinta en una delegación estatal.
- Contrato de fideicomiso en escritura pública, ante notario.
- Firma del contrato por el vendedor, el banco y tú, o tu representante con poder.
- Inscripción en el Registro Público de la Propiedad, a nombre del banco fiduciario.
- Aviso al Registro Nacional de Inversiones Extranjeras.
Los documentos que te van a pedir están en requisitos del fideicomiso en zona restringida.
¿Cuánto dura?
Hasta 50 años, y se puede prorrogar cuando lo pidas (artículo 13 de la Ley de Inversión Extranjera). No es una renta: mientras el fideicomiso esté vigente, el inmueble se usa y se aprovecha conforme a tus instrucciones.
¿Qué inmuebles califican?
Los bancos fiduciarios trabajan sobre todo con:
- Casas y departamentos de uso habitacional, ya construidos.
- Terrenos y lotes residenciales, normalmente de hasta 1,000 m². Los casos fuera de ese rango se analizan como excepción.
Nuestros lotes están por debajo de ese límite. Por ejemplo, en Puerto Telchac los terrenos son de 160 y 200 m², en Mareta y San Roque los lotes empiezan en 200 y 160 m², y en Custó van de 219 a 579 m².
Qué inmuebles no pueden entrar a un fideicomiso
Un banco no acepta en fideicomiso, por regla general:
- Terrenos ejidales, salvo que ya cumplan lo que pide el artículo 84 de la Ley Agraria.
- Inmuebles con gravámenes, como hipotecas o embargos.
- Inmuebles con adeudos de predial, agua o cuotas de mantenimiento.
- Predios de asentamientos irregulares, o que provengan de inmatriculación judicial o administrativa.
Por eso importa comprar propiedad privada con escritura y libre de gravámenes. Si algún término no te queda claro, revisa el glosario inmobiliario.
Si eres mexicano por nacimiento, no lo necesitas
Si naciste en México, o eres hijo de padre o madre mexicanos, tienes nacionalidad mexicana por nacimiento, aunque también tengas la estadounidense o la canadiense. La Ley de Nacionalidad establece que, en ese caso, actúas como mexicano al comprar inmuebles: compras directo, sin fideicomiso, presentando tu documento de nacionalidad mexicana.
¿Y si compro con plan de pagos?
En nuestros desarrollos puedes apartar y pagar a plazos. El momento en que se constituye el fideicomiso depende del esquema de tu compra. Tu asesor te lo explica por escrito desde el inicio, para que sepas cuándo firmarás y qué documentos tendrás que tener listos.
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero puede comprar un terreno en la costa de Yucatán?
Sí. Como la costa está dentro de la zona restringida, la compra se hace mediante un fideicomiso con un banco mexicano. Tú quedas como fideicomisario, con el uso y aprovechamiento del terreno.
¿Cuánto dura un fideicomiso en zona restringida?
Hasta 50 años, y se puede prorrogar a solicitud del interesado, según el artículo 13 de la Ley de Inversión Extranjera.
¿Mérida está en la zona restringida?
Gran parte de Mérida está a menos de 50 km de la costa, igual que Conkal, Dzemul, Telchac y Santa Clara. La distancia exacta de cada predio la confirma el notario al tramitar el permiso.
¿Necesito fideicomiso si tengo doble nacionalidad?
No, si eres mexicano por nacimiento. La Ley de Nacionalidad establece que quien es mexicano por nacimiento y tiene otra nacionalidad actúa como mexicano al comprar inmuebles en México.
¿Quién tramita el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores?
El banco fiduciario. La ley da a la SRE cinco días hábiles para resolver si la solicitud se presenta en sus oficinas centrales, o treinta si se presenta en una delegación estatal.
Fuentes y notas
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, artículo 27, fracción I.
- Ley de Inversión Extranjera, artículos 11 a 14 (última reforma DOF 27-05-2024)
- Secretaría de Relaciones Exteriores, Permiso para constituir un fideicomiso en zona restringida
- Ley de Nacionalidad, artículo 13
- Presentación comercial de Fideicomiso de Zona Restringida de una institución fiduciaria, agosto de 2026 (mercado objetivo, partes y proceso).
Información general con fines informativos; no es asesoría financiera, legal ni fiscal. Precios, superficies y condiciones vigentes a la fecha de actualización y sujetos a cambio: confírmalos con un asesor y en tu contrato. Las cifras de plusvalía son históricas y las de rendimiento son estimaciones; ninguna es una promesa.
