Guías de compra
Requisitos del fideicomiso en zona restringida: los documentos que necesitas como comprador extranjero
Comprar con fideicomiso es más sencillo si sabes desde el inicio qué te van a pedir. Te damos la lista completa, separada entre lo que te toca a ti y lo que prepara el desarrollador.
En 30 segundos
- Como comprador entregas pasaporte vigente, comprobante de domicilio de tu país (de no más de 3 meses), RFC y CURP si los tienes, y los formularios del banco.
- Tus fideicomisarios sustitutos, las personas que recibirían tus derechos, también entregan identificación y comprobante de domicilio.
- Si firma un representante, necesita un poder notarial. Si el poder se otorga en el extranjero, debe estar apostillado y traducido por perito.
- El vendedor entrega la escritura, el régimen de condominio y las constancias de no adeudo. Sin gravámenes ni adeudos no hay fideicomiso.
Para comprar con fideicomiso en zona restringida te van a pedir documentos a ti, a tus sustitutos, a tu representante si lo tienes, al vendedor y del inmueble. La mayor parte la prepara el desarrollador. Lo que te toca a ti es poco y lo puedes reunir desde tu país. Aquí está la lista completa, para que no te tome por sorpresa.
1. Lo que entregas tú (fideicomisario)
| Documento | Detalle |
|---|---|
| Pasaporte | Vigente y legible |
| Comprobante de domicilio | De tu país de origen, con no más de 3 meses |
| RFC y CURP | Solo si los tienes, por ejemplo si eres residente en México |
| Formularios del banco | Solicitud de fideicomiso y formatos administrativos |
Pueden pedirte además, según tu caso:
- Acta de matrimonio, si estás casado.
- Tarjeta de residente del Instituto Nacional de Migración, si vives en México.
- Constancia de situación fiscal, si estás inscrito en el SAT.
2. Lo que entregan tus fideicomisarios sustitutos
Los sustitutos son las personas que recibirían tus derechos si llegas a faltar. Al designarlos, cada uno entrega:
- Identificación oficial, o pasaporte si es extranjero.
- RFC y CURP, si los tiene.
- Comprobante de domicilio de su país, con no más de 3 meses.
3. Si firma un representante por ti
Si no puedes viajar a la firma, un representante puede firmar en tu nombre. Necesita:
- Poder notarial. Otorgado ante notario mexicano o, si lo firmas en el extranjero, legalizado o apostillado y traducido por un perito traductor.
- Identificación oficial del representante; si es extranjero, su pasaporte.
- Comprobante de domicilio.
- RFC y CURP.
4. Lo que entrega el vendedor
En nuestros desarrollos, el vendedor es el desarrollador. Si es una empresa, entrega:
- Escritura constitutiva y sus modificaciones, inscritas en el Registro Público.
- Cédula de identificación fiscal con su domicilio fiscal.
- Informe de sus beneficiarios controladores, firmado por su representante legal.
- Poder para actos de dominio de quien firmará el fideicomiso.
- Identificación y datos fiscales del representante legal y de los accionistas con más del 15 %.
5. Los documentos del inmueble
| Documento | Para qué sirve |
|---|---|
| Escritura pública inscrita en el Registro Público | Demuestra la propiedad |
| Régimen de propiedad en condominio, inscrito (si aplica) | Define tu lote y las áreas comunes |
| Reglamento del condominio | Las reglas de la privada |
| Aviso de adquisición ante la SRE (si aplica) | Lo presenta el vendedor cuando es una empresa con cláusula de admisión de extranjeros |
| Cédula catastral del lote o la unidad | Identifica el predio |
Para el día de la firma se piden además:
- Certificado de libertad de gravamen con primer aviso preventivo.
- Avalúo.
- Predial vigente.
- Constancias de no adeudo de agua, cuotas de mantenimiento, predial y cooperación de obra.
Si algún término no te queda claro, revisa el glosario inmobiliario.
¿Por qué el banco pide tanta información? El beneficiario controlador
Desde 2022, el Código Fiscal de la Federación (artículos 32-B Ter a 32-B Quinquies) obliga a identificar al beneficiario controlador: la persona que, en última instancia, controla o se beneficia de un contrato. Sigue estándares internacionales del GAFI y de la OCDE contra el lavado de dinero y la evasión fiscal.
En un fideicomiso son beneficiarios controladores el fideicomitente, el fiduciario, los fideicomisarios y cualquier persona que ejerza el control del contrato. Por eso todos los que participan entregan información: tú, tus sustitutos, el vendedor y el notario.
Cómo te acompañamos
Tu asesor te da la lista según tu caso, revisa contigo los documentos antes de enviarlos y coordina con el desarrollador y el notario la parte del inmueble. Si todavía no sabes cómo funciona el fideicomiso, empieza por fideicomiso en zona restringida: guía para extranjeros.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos necesito para un fideicomiso en zona restringida?
Pasaporte vigente y legible, comprobante de domicilio de tu país de no más de 3 meses, RFC y CURP si los tienes, y los formularios administrativos del banco. Si estás casado o eres residente en México, también pueden pedirte el acta de matrimonio y tu tarjeta de residente.
¿Puedo firmar el fideicomiso sin viajar a México?
Sí, a través de un representante con poder notarial. Si otorgas el poder fuera de México, debe estar legalizado o apostillado y traducido por un perito.
¿Qué es el beneficiario controlador?
Es la persona que, en última instancia, controla o se beneficia de un contrato. En un fideicomiso lo son el fideicomitente, el fiduciario y los fideicomisarios, y el Código Fiscal de la Federación obliga a identificarlos. Por eso el banco te pide información detallada.
¿Qué pasa si el inmueble tiene adeudos?
No se puede firmar el fideicomiso mientras el inmueble tenga gravámenes o adeude predial, agua o cuotas de mantenimiento. Esos documentos los prepara el vendedor.
Fuentes y notas
- Presentación comercial de Fideicomiso de Zona Restringida de una institución fiduciaria, agosto de 2026 (requisitos del fideicomitente, fideicomisarios, sustitutos, representante e inmueble).
- Presentación «Restricted Zone Trust» de una institución fiduciaria, Sureste 2026.
- Código Fiscal de la Federación, artículos 32-B Ter a 32-B Quinquies (beneficiario controlador).
- Ley de Inversión Extranjera, artículos 11 a 14
Información general con fines informativos; no es asesoría financiera, legal ni fiscal. Precios, superficies y condiciones vigentes a la fecha de actualización y sujetos a cambio: confírmalos con un asesor y en tu contrato. Las cifras de plusvalía son históricas y las de rendimiento son estimaciones; ninguna es una promesa.
